Entendiendo el Costo Real de tu Crédito Hipotecario
Descifrando la Tabla de Amortización
El Impacto de los Intereses y Comisiones
Recientemente recibí un mensaje de una lectora que me dio un enorme gusto. Ella y su esposo lograron pagar la hipoteca de su casa, gracias a mi consejo de adelantar mensualidades. Añadió que sucedió mucho más rápido de lo que esperaban y que ahora están libres de deudas. Además, al no tener ya ese compromiso, tienen capacidad de invertir para alcanzar su libertad financiera.
Este es un ejemplo de cómo la cultura financiera, junto con una mentalidad adecuada que incita a tomar acciones concretas, puede llevarnos mucho más lejos de lo que pensamos. En este caso específico, también es un ejemplo de lo importante que es la constancia, consistencia y disciplina. Esta pareja dio pagos adicionales pequeños pero constantes cada mes, pero también hacía adelantos mayores cuando tenían ingresos extras como bonos o aguinaldos.
Muchas personas no comprenden esto porque contratan créditos sin entender cómo funcionan. No saben que los intereses se generan sobre saldos insolutos, por lo cual, al principio, gran parte de la mensualidad que pagan son eso: intereses. La deuda se reduce muy poco. Nunca han visto la tabla de amortización.
Tomemos como ejemplo un crédito que acabo de simular en un portal bancario. Es un préstamo por 1 millón 800,000 pesos a 20 años, con una tasa de interés del 11.20% anual y una mensualidad de 20,850.34 pesos, incluyendo seguros y una “comisión por autorización de crédito diferida”. Estas cuotas hacen que el CAT (Costo Anual Total) de este crédito suba a 13.5 por ciento. Por eso no hay que dejarse llevar sólo por la tasa de interés a la hora de elegir, sino el costo real.
En la tabla de amortización se aprecia claramente que el primer mes, uno paga 20,850.34 pesos, de los cuales 16,800 son intereses y 2,385.33 son de seguros y comisiones. En otras palabras, uno sólo está pagando 2,025.01 de deuda (capital).
Con esta mensualidad, al cabo de 12 meses (un año), uno habrá pagado 250,204.08 pesos en total. Pero la deuda sólo se reduce 23,344.27 pesos. Todo lo demás fueron intereses y otros gastos.
Si en lugar de pagar la mensualidad de 20,850.34 el primer año, uno pudiera destinar 2,500 pesos extra (es decir pagar un total de 23,350.34 cada mes), uno estaría “adelantando” 14 meses (y se estaría ahorrando más de 250,000 pesos de costos del crédito).
A medida que la deuda (capital o saldo insoluto) baja, se generan menos intereses. También se reduce el costo por el seguro de vida (el seguro de daños no, porque el valor de la casa sigue constante).
Esto significa que es mucho más importante hacer pagos adicionales en los primeros años que después (aunque siguen teniendo efectos muy positivos).
Otra cosa que la gente no entiende, es lo que termina pagando por su casa con un crédito hipotecario. En este ejemplo, el crédito es de 1,800,000 pesos. Si uno no hace ningún pago anticipado, termina pagando 4 millones 925,425.01 pesos , 2.74 veces más.
Pero si uno paga esos 2,500 extra mensuales durante toda la vida del crédito, uno termina pagando 3,407,904.03 –eso significa un ahorro de más de un millón y medio de pesos. Además uno termina de pagar en menos de 14 años (en lugar de 20 que fue el plazo contratado).
Si uno hace además pagos adicionales cada vez que uno cuenta con un ingreso extra (por ejemplo un bono), el ahorro tanto en monto como en plazo puede ser mucho menor.
Ese es el poder de comprender el producto que uno está contratando y entender la tabla de amortización.
Cuando yo tenía mi crédito hipotecario, hice mi tabla de amortización en una hoja de cálculo, para ver el efecto de cada pago adicional que hacía. Siempre pagaba lo más que podía. Cuando recibía algún bono o mi aguinaldo, buena parte de ese dinero también se iba a mi hipoteca. Gracias a esto logré pagarla, totalmente, en poco más de cinco años (la contraté originalmente a un plazo de 15).
La experiencia de la lectora que se tomó el tiempo de escribirme, la mía propia y la de muchas otras personas, demuestra que sí se puede.
La libertad que se siente cuando uno vive completamente libre de deudas es indescriptible. Además, si ahora en lugar de pagarle al banco uno puede pagarse a sí mismo ese monto, e invertirlo de forma inteligente a largo plazo, uno puede también lograr su libertad financiera.
- ¿Por qué es importante entender la tabla de amortización? Porque revela cómo se distribuyen los pagos entre intereses y capital, permitiendo identificar cuánto se está pagando realmente en intereses.
- ¿Qué se puede hacer con los pagos adicionales? Se pueden destinar directamente al capital del préstamo, reduciendo el plazo y la cantidad total de intereses pagados.
- ¿Cuándo es más efectivo hacer pagos adicionales? En los primeros años del crédito, cuando la mayor parte de los pagos se destinan a intereses.
