La Escasez de Vivienda y la Polarización del Acceso
El mercado inmobiliario mexicano se encuentra en una situación compleja, marcada por un crecimiento de los precios pero con una profunda desigualdad en el acceso a la vivienda. Se ha observado un fenómeno que se ha popularizado como “ajolote-unicornio”, una criatura híbrida que encapsula la realidad de este sistema: combina la resistencia estructural del mercado con la posibilidad de obtener altos rendimientos, pero que solo está al alcance de una minoría.
El Contexto de la Escasez y la Informalidad
México enfrenta una persistente escasez de vivienda formal, con un déficit significativo que requiere el doble de las 128,000 nuevas viviendas formales iniciadas en 2024. Los precios de la vivienda han experimentado un aumento considerable, superando el 50% entre 2019 y 2024, y continúan subiendo a un ritmo anual de entre el 6% y el 7% en 2025, casi el doble de la inflación. Esta situación se agrava por la informalidad laboral que afecta a una gran parte de la población, limitando su acceso al crédito hipotecario.
El Mercado Hipotecario: Una Distribución Desigual
El sistema hipotecario mexicano se ha visto afectado por esta desigualdad. De las hipotecas disponibles, el 62% ya se destinan a la compra de viviendas usadas, mientras que el inventario de nuevas construcciones ha disminuido un 12% interanual. Esta tendencia se refleja en los portales de búsqueda inmobiliaria, donde la cantidad de anuncios activos disminuye y las consultas por vivienda económica aumentan. La geografía de la plusvalía se polariza, con regiones como Baja California Sur y Quintana Roo manteniendo incrementos de doble dígito, mientras que la Zona Metropolitana de la Ciudad de México modera su crecimiento a un 6%–7%, aún duplicando el aumento del salario real.
El Aumento de la Renta y la Autoconstrucción
En paralelo, la renta se ha convertido en un porcentaje significativo del ingreso familiar para los estratos medios y bajos (hasta el 40%), mientras que la autoconstrucción, a menudo en las periferias sin servicios ni conectividad, se ha vuelto una alternativa para quienes no pueden acceder al mercado formal.
Desafíos y Posibles Soluciones
El debate no se centra en cómo “perseguir” al ajolote-unicornio, sino en cómo crear un sistema que permita a más familias acercarse al mercado de la vivienda sin quedarse sin aire. Esto implica:
* **Suelo bien servido:** Habilitar suelo urbanizado con acceso a transporte y servicios para proyectos de interés social y tradicional.
* **Crédito inclusivo:** Diseñar instrumentos financieros que reconozcan ingresos mixtos (créditos híbridos formal-informal, renta con opción a compra, o garantías de segundo piso).
* **Formalización laboral:** Vincular la política de vivienda con incentivos a la formalización laboral, para que los recibos “rosas” puedan convertirse en comprobantes aptos para el sistema hipotecario.
* **Datos transparentes:** Publicar junto al índice de plusvalía un indicador de asequibilidad que relacione precio e ingreso, para evitar que la metáfora se convierta en dogma.
Preguntas y Respuestas Clave
- ¿Por qué el mercado inmobiliario mexicano no se distribuye la plusvalía? Debido a la escasez de oferta, el crédito limitado y la informalidad laboral que dificultan el acceso a la vivienda para una gran parte de la población.
- ¿Qué significa el término “ajolote-unicornio”? Se refiere a la combinación de resistencia estructural del mercado con la posibilidad de obtener altos rendimientos, pero que solo está al alcance de una minoría.
- ¿Cuál es el impacto del aumento de la renta? El aumento de la renta obliga a las familias de los estratos medios y bajos a destinar una parte significativa de sus ingresos a la vivienda, limitando su capacidad para ahorrar o invertir en otras áreas.
- ¿Qué tipo de instrumentos financieros son necesarios para un crédito más inclusivo? Se necesitan créditos híbridos formal-informal, renta con opción a compra y garantías de segundo piso que reconozcan los ingresos mixtos de las personas.
- ¿Por qué es importante publicar un indicador de asequibilidad? Para evitar que la metáfora del “ajolote-unicornio” se convierta en un dogma y para que las decisiones de política pública sean más transparentes y basadas en datos reales.
