Tendencias Clave del Mercado Industrial en Monterrey
- Absorción Bruta: 222,000 metros cuadrados (aumento del 210.2% vs. 2019 y 23.4% vs. pre-pandemia).
- Absorción Neta: 131,000 metros cuadrados (disminuyendo desde su récord histórico).
- Inventario Existente: 16.4 millones de metros cuadrados (con 401,000 metros cuadrados en construcción).
- Tasa de Vacancia: 5.1%, regresando a niveles similares a los de finales de 2021.
Monterrey, Nuevo León – El mercado industrial de Monterrey continúa mostrando una dinámica interesante, impulsada por factores como el mercado industrial de Monterrey y las nuevas oportunidades generadas por la reconfiguración de las cadenas productivas. Según un reciente reporte de CBRE México, durante el primer trimestre de 2025, la absorción bruta de espacios industriales alcanzó los 222,000 metros cuadrados. Esta cifra representa un crecimiento significativo: un aumento del 210.2% en comparación con el mismo periodo de 2019, y un avance del 23.4% con respecto al desempeño previo a la pandemia de COVID-19, un momento que redefinió el panorama económico global.
Este notable crecimiento en la absorción bruta se atribuye, en gran medida, a la firma del Acuerdo de México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC). Esta iniciativa comercial ha abierto nuevas oportunidades para las empresas mexicanas, impulsando la demanda de espacios industriales para almacenamiento, distribución y manufactura. Además, el auge del comercio electrónico, acelerado por la pandemia, ha contribuido a la necesidad de mayor espacio logístico y centros de distribución. Pero no solo el comercio electrónico es el impulsor; los ajustes en las cadenas de suministro, impulsados por la tendencia del nearshoring – la relocalización de empresas hacia México – han generado una fuerte demanda de infraestructura industrial en el norte del país, especialmente en ciudades como Monterrey.
Sin embargo, a pesar de este robusto crecimiento en la absorción bruta, el mercado también presenta desafíos. El inventario existente cerró con 16.4 millones de metros cuadrados, y se han incorporado 329,000 metros cuadrados de nueva oferta. Además, se han iniciado 401,000 metros cuadrados de construcción, con un 76% de estos disponibles para el mercado. Esta actividad constructiva se mantiene en niveles históricos, alcanzando los 1.1 millones de metros cuadrados.
El submercado de Apodaca, una zona industrial clave en los alrededores de Monterrey, concentró la mayor parte de este crecimiento. La disminución del porcentaje de pre-arrendamientos, que cerró el primer trimestre en 39%, con 679,000 metros cuadrados disponibles y en construcción, también es un indicador relevante. Esta tendencia sugiere una mayor cautela por parte de las empresas al momento de firmar contratos a largo plazo, lo que podría influir en la velocidad con la que se absorben los espacios existentes.
Aumento de la Tasa de Vacancia
Un factor a observar con atención es el aumento en la tasa de vacancia. La incorporación de nueva oferta vacante al inventario existente, junto con la desocupación de 191,000 metros cuadrados durante los primeros meses del año, ha provocado un incremento en la tasa de vacancia, que cerró en 5.1%. Este nivel regresa a los niveles registrados a finales de 2021, marcando un cambio significativo en el mercado. Es importante destacar que la mayor parte de esta subida (60%) se debe a la salida de una sola empresa automotriz al poniente de la ciudad, lo que sugiere un factor coyuntural y no necesariamente una tendencia generalizada. Este aumento en la vacancia pone de manifiesto la necesidad de que las empresas evalúen cuidadosamente sus necesidades de espacio y consideren opciones flexibles.
Disminución en la Absorción Neta
Si bien la absorción bruta ha sido fuerte, la absorción neta ha experimentado una disminución. En los primeros tres meses del año, se lograron 131,000 metros cuadrados de absorción neta. Esta tendencia a la baja se debe en parte al descenso del récord histórico de absorción neta registrado a finales de 2023. A pesar de esta disminución, la absorción neta mantiene niveles saludables, con un 64.8% por encima de lo registrado en la época pre-pandemia.
CBRE México señala que se espera que la visión a largo plazo de las empresas, el mercado interno en México y el entendimiento de las nuevas políticas de comercio internacional a lo largo del año mantengan el dinamismo del mercado industrial en Monterrey. Este reporte subraya la importancia de factores macroeconómicos y políticos para el futuro del sector, sugiriendo que a pesar de los desafíos actuales, el mercado industrial de Monterrey tiene un potencial considerable para el crecimiento continuo.
Preguntas y Respuestas Clave
- ¿Cuál fue la absorción bruta de espacios industriales en el primer trimestre de 2025?
- 222,000 metros cuadrados.
- ¿Cuánto aumentó la absorción bruta en comparación con 2019?
- 210.2%.
- ¿Cuál es la tasa de vacancia actual?
- 5.1%.
- ¿Qué factores contribuyeron al aumento de la tasa de vacancia?
- Incorporación de nueva oferta y salida de una empresa automotriz.
- ¿Cuál es la tasa de absorción neta?
- 131,000 metros cuadrados.
- ¿Qué se espera que mantenga el dinamismo del mercado?
- La visión a largo plazo de las empresas, el mercado interno y las nuevas políticas comerciales.
