El Sector de los Fideicomisos Inmobiliarios (Fibras) en México: Crecimiento y Perspectivas
El sector de los Fideicomisos Inmobiliarios (Fibras) en México está experimentando un período de notable crecimiento, impulsado por la creciente demanda logística y una serie de factores que han contribuido a un rendimiento superior al del principal índice bursátil, el S&P/BMV IPC. Según datos recientes y análisis de expertos, los Fibras han logrado un avance significativo en lo que va del año, superando al rendimiento general de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
En el presente año, los Fibras han registrado un incremento del 18.02%, alcanzando los 279.69 unidades, mientras que el S&P/BMV IPC solo ha subido un 14.41% a 56,650.26 puntos. Este desempeño positivo se atribuye principalmente al aumento en la superficie de los activos gestionados, mejoras en las rentas que compensan la inflación y una estrategia agresiva de expansión a través de desarrollos y adquisiciones.
El Factor “Nearshoring” y la Demanda Logística
Un elemento clave detrás del éxito de los Fibras es la creciente demanda de espacio industrial impulsada por el fenómeno conocido como “nearshoring”. Esta tendencia, que implica la relocalización de empresas y actividades económicas desde Estados Unidos hacia México, ha generado una enorme necesidad de almacenes, centros de distribución y otras instalaciones logísticas. Los Fibras están bien posicionados para capitalizar esta demanda, invirtiendo en nuevos proyectos y adquiriendo propiedades estratégicamente ubicadas.
Armando Rodríguez, director general de Signum Research, destaca que la “capitalización de la demanda logística” es el principal motor del crecimiento. Esta capitalización se traduce en altos niveles de ocupación, incrementos de renta de doble dígito y planes de expansión ambiciosos. El nearshoring no solo impulsa la demanda actual, sino que también se espera que continúe generando crecimiento a largo plazo, asegurando la rentabilidad y el atractivo de los Fibras.
Rendimiento por Certificado: Un Análisis Detallado
El desempeño de los diferentes Fibras varía, pero algunos se destacan por su rendimiento superior. A nivel de cierre de año, Fibra Uno (CBFI), el fideicomiso más grande listado en la BMV, ha avanzado un 30.33% a 26.68 pesos por unidad. Fibra Monterrey, especializada en el sector industrial, presenta un rendimiento del 23.13% a 13.57 pesos. Fibra Danhos, enfocado en centros comerciales y desarrollos mixtos, ha logrado un avance del 24.73% a 25.16 pesos por unidad, mientras que Fibra Prologis avanza un 24.39% a 70.73 pesos.
Sin embargo, no todos los Fibras han tenido el mismo éxito. Fibra HD, que se especializa en propiedades industriales, comerciales (incluyendo supermercados y cines), oficinas de alta categoría y educativas, ha experimentado una caída del 12.55%, negociándose a 2.23 pesos. Fibra Terrafina también ha descendido un 10.96% a 32.33 pesos.
Desafíos y Segmentos con Dificultades
Si bien el sector en general muestra un rendimiento positivo, existen desafíos y segmentos que enfrentan dificultades. El sector hotelero, por ejemplo, ha experimentado retrocesos significativos, con Fibra Hotel (-14.72%) y Fibra Inn (-10.13%). Promotora de Hoteles City Express también ha mejorado un 6.26% en lo que va del año.
Además, los fideicomisos destinados al sector comercial y de oficinas también han mostrado retrocesos, con Fibra Plus cayendo un 20.71% y Fibra Hipotecaria descendiendo un 15.45%. El certificado de Fibra Shop, que pertenece al sector inmobiliario comercial, ha tenido un ligero retroceso del 0.23%.
Resiliencia en el Segmento Comercial y Mixtos
A pesar de estos desafíos, se observa una notable resiliencia en el segmento comercial y mixto. Los centros comerciales de calidad están recuperando dinamismo, con ocupaciones al alza y mejoras en las ventas. Los portafolios de usos mixtos se benefician de la diversificación, incorporando componentes industriales, educativos y de hospitalidad para contrarrestar la debilidad de las oficinas tradicionales.
El Futuro del Sector y los Retos Post-Pandemia
Armando Rodríguez destaca que el segmento hotelero transita hacia la normalidad post-pandemia, enfrentando retos de costos pero con una estructura diferente y portafolios optimizados. El nearshoring, por su parte, se espera que continúe impulsando la demanda y el crecimiento del sector. Los Fibras están bien posicionados para capitalizar estas tendencias, manteniendo una visión atractiva y resiliente a pesar de las condiciones económicas desafiantes en México y Estados Unidos.
Preguntas y Respuestas Clave
- ¿Qué factores impulsan el crecimiento del sector de los Fibras? La demanda logística, impulsada por el nearshoring y la relocalización de empresas.
- ¿Qué Fibras han tenido el mejor rendimiento? Fibra Uno (CBFI) con un avance del 30.33%.
- ¿Qué segmentos enfrentan dificultades? El sector hotelero y los fideicomisos de bienes raíces comerciales y de oficinas.
- ¿Cuál es la estrategia de los Fibras para el futuro? Mantener una visión atractiva y resiliente, capitalizando las tendencias de crecimiento y diversificando sus inversiones.
- ¿Cómo se compara el rendimiento de los Fibras con el del S&P/BMV IPC? Los Fibras han superado al índice general de la BMV en un 18.02% versus el 14.41% del S&P/BMV IPC.
