El término gentrificación a menudo se presenta como un proceso de “revitalización” urbana, pero los expertos advierten que también implica dinámicas de expulsión y desigualdad en la Ciudad de México (CDMX). Este fenómeno complejo plantea un dilema fundamental: ¿cómo equilibrar el desarrollo y la mejora de una ciudad con la necesidad de proteger a las comunidades que se ven desplazadas? Cada año, se estima que más de 20,000 hogares en los deciles I al V de ingresos son expulsados a las periferias debido a la falta de vivienda asequible, lo que revela una profunda problemática social y territorial.
Especulación y Desigualdad del Suelo Urbano
La especulación inmobiliaria en la capital ha dejado de ser un problema marginal para convertirse en una fuerza principal que dirige el mercado del suelo urbano. En ausencia de políticas públicas sólidas, el territorio ha sido capturado por intereses privados que priorizan la acumulación y retención del valor del suelo sobre el acceso justo al mismo. Esto significa que, en lugar de que el desarrollo urbano beneficie a todos los residentes, se concentra en aquellos con mayor capacidad adquisitiva.
El Colegio de Urbanistas de México (ECUM) ha propuesto instrumentos fiscales y urbanísticos para contener estas prácticas especulativas. Entre ellos, se incluyen la edificación forzosa tras un período de inactividad, la expropiación concertada por causa de utilidad pública y predial progresivo para sancionar la retención especulativa del suelo, y la creación de zonas de vivienda social con incentivos fiscales.
El urbanista Juan Carlos Zentella Gómez aboga por una lógica de “justicia territorial”, donde el valor generado por el suelo se traduzca en beneficios colectivos y no en exclusión. Esto implica un cambio de paradigma, pasando de una visión del suelo como un derecho absoluto de propiedad privada a entenderlo como un insumo social, político y cultural.
El Papel de la Inversión Pública en la Planeación Urbana
Morales Schechinger subraya que la planeación urbana debe ser entendida como un instrumento de justicia social. El valor del suelo urbano se genera principalmente a través de la inversión pública y una planificación cuidadosa. Las ciudades gestionan el territorio a través de planes y una colección de instrumentos que las leyes mexicanas tienen, como la tributación en función de los terrenos, el impuesto predial y la expropiación. Es fundamental que estas herramientas se utilicen para garantizar el acceso equitativo al suelo.
El especialista enfatiza que el suelo no debe considerarse un derecho en sí mismo; lo que es un derecho es su uso social y ambientalmente responsable. El acceso a la vivienda, la salud y la educación son derechos fundamentales que dependen en gran medida del acceso a un suelo adecuado.
Propuestas para Mitigar la Gentrificación
Morales-Schechinger propone medidas como la zonificación incluyente (permitiendo una mezcla de usos y niveles socioeconómicos), la distribución equitativa de costos y beneficios del desarrollo, sanciones al desperdicio especulativo del suelo, y la gestión social de la valorización del suelo. También ha compartido experiencias internacionales que podrían servir como referentes para México, tales como el impuesto progresivo al suelo vacante en Brasil, los Community Land Trusts (Fidancias Comunitarias) en Puerto Rico y Kenia, y los programas de vivienda incluyente en Europa y América Latina.
Preguntas y Respuestas Clave
- ¿Qué es la gentrificación? Es el proceso por el cual un barrio o área urbana deteriorada experimenta una transformación, a menudo acompañada de un aumento en los precios de la vivienda y el desplazamiento de residentes de bajos ingresos.
- ¿Cuántas familias son desplazadas anualmente en la CDMX? Se estima que más de 20,000 hogares de los deciles I al V de ingresos son expulsados a las periferias.
- ¿Qué tipo de instrumentos propone el ECUM? Propone la edificación forzosa, la expropiación concertada y el impuesto progresivo al suelo vacante.
- ¿Qué es un Community Land Trust? Es una organización que posee el suelo y lo administra para garantizar la asequibilidad de la vivienda a largo plazo.
- ¿Por qué es importante entender el suelo como un insumo social? Porque su valor se genera a través de la inversión pública y la planeación, no solo por el mercado privado.
