El Auge del Nearshoring y el Mercado Inmobiliario Industrial
México se ha posicionado como un actor clave en la tendencia del nearshoring, la relocalización de cadenas de suministro globales. Durante los últimos tres años, la idea de que México podría convertirse en un destino atractivo para empresas que buscan establecer operaciones más cerca de sus mercados consumidores, ha sido el principal motor del sector inmobiliario industrial. Esta narrativa ha impulsado nuevas inversiones y estrategias, como la creación de plataformas especializadas como Fibra Next, que busca capitalizar hasta 8.8 millones de metros cuadrados en los próximos años.
Resultados y Desafíos del Nearshoring
Si bien los datos del segundo trimestre de 2025 muestran un crecimiento sólido en ingresos y altos niveles de ocupación, también existen señales mixtas sobre la sostenibilidad de esta demanda. El agregado del mercado industrial revela que el valor de mercado de las FIBRAs inmobiliarias superó los 846,000 millones de pesos en julio, con ocupaciones cercanas al 95% en el segmento industrial. Sin embargo, este crecimiento no es lineal y presenta desafíos importantes.
Desempeño de las FIBRAs
El desempeño de las principales FIBRAs ofrece una visión más detallada. Fibra Monterrey reportó ingresos por 845.2 millones de pesos en el segundo trimestre, un aumento del 34.9% con respecto al año anterior, impulsado por adquisiciones estratégicas como una nave arrendada a Mercado Libre en León, Guanajuato. En contraste, Fibra Macquarie alcanzó 1,346 millones de pesos, con un aumento anual del 18.1%, pero su ocupación cayó de 97.6% a 94.8%. Otros actores, como Fibra Prologis y FUNO, también mostraron buenos rendimientos, con avances de 20.4% y 31.1%, respectivamente.
Riesgos y Desafíos del Modelo
El fenómeno del nearshoring no está exento de riesgos. Se observa una saturación en plazas como Monterrey y Tijuana, con ocupaciones cercanas al pleno empleo. Esto limita la capacidad de absorber nuevos flujos sin presionar precios o comprometer la calidad de los contratos. Además, la demanda se concentra en sectores como la industria automotriz, electrónica y comercio electrónico, lo que genera una vulnerabilidad ante posibles cambios en estos mercados. El riesgo geopolítico también es significativo, considerando los recientes aranceles impuestos por Estados Unidos sobre acero y aluminio, que dependen del equilibrio de la relación comercial entre ambos países. La revisión obligatoria del T-MEC, programada para julio de 2026, también representa un riesgo potencial.
El Plan México y la Industrialización
Ante este panorama, el gobierno lanzó el Plan México en enero, con apoyo empresarial, como estrategia de industrialización y sustitución de importaciones. Sus metas incluyen elevar la inversión al 25% del PIB, crear 1.5 millones de empleos al 2030 y aumentar en 15% el contenido nacional de las exportaciones. Aunque ambicioso, su éxito depende de financiamiento público limitado y de que Estados Unidos no endurezca aún más su estrategia de security-shoring, que podría atrapar a México entre Washington y Pekín.
Reconstruyendo la Narrativa
Es fundamental reconstruir la narrativa del nearshoring, alejándose de una visión determinista. El fenómeno no debe considerarse como un destino inevitable, sino como un proceso estratégico con riesgos y oportunidades. Para las FIBRAs, esto implica comunicar no solo sus cifras de crecimiento, sino también cómo gestionan riesgos de saturación, concentración y exposición arancelaria. La clave está en la sostenibilidad, la diversificación y la resistencia a los vaivenes internacionales.
Preguntas y Respuestas Clave
- ¿Cuál es el valor actual del mercado de FIBRAs inmobiliarias? El valor de mercado superó los 846,000 millones de pesos en julio.
- ¿Qué FIBRAs han tenido un buen desempeño financiero? Fibra Monterrey, Fibra Prologis y FUNO han mostrado buenos rendimientos.
- ¿Cuáles son los principales riesgos del nearshoring? Saturación, concentración sectorial y riesgo geopolítico.
- ¿Qué es el Plan México? Es una estrategia del gobierno para impulsar la industrialización y sustitución de importaciones.
- ¿Por qué es importante comunicar la gestión de riesgos? Para asegurar la sostenibilidad y diversificación del modelo.
