El panorama actual del mercado inmobiliario mexicano
México se enfrenta a una situación preocupante en su sector de la construcción de vivienda. Según análisis recientes, el mercado ha experimentado una contracción significativa, reduciéndose casi a la mitad en los últimos diez años. Esta disminución no solo se refleja en el número de desarrolladores que construyen viviendas, sino también en la producción total del sector. La situación es compleja y multifactorial, influenciada por factores económicos, sociales y políticos.
Disminución en la producción de vivienda
El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) ha revelado que el número de desarrolladoras que reportan al Registro Único de Vivienda (RUv) al menos un hogar construido ha disminuido en casi un 50% durante este período. Esta caída es una señal clara de la inercia que presenta el sector, con una producción que no logra sostenerse ni crecer de manera significativa.
Precios de la vivienda superan los ingresos
Otro factor determinante en esta situación es el aumento considerable de los precios de la vivienda en México. Entre 2015 y 2019, los valores habitacionales crecieron a un ritmo superior al del salario promedio nominal de los derechohabientes del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). Esta disparidad ha erosionado la asequibilidad de la vivienda para muchos mexicanos, dificultando el acceso a una casa propia.
Si bien entre 2020 los precios y salarios mostraron una mayor similitud en sus tasas de crecimiento, la brecha persiste. Al cierre del segundo trimestre de 2025, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) reportó un aumento anual de 8.7% en los valores habitacionales, mientras que el ingreso nominal promedio de los derechohabientes del IMSS creció 7.6% anual. Esto significa que, a pesar de un crecimiento similar en las tasas de inflación, la capacidad de los mexicanos para adquirir una vivienda se ha visto considerablemente afectada.
Riesgos en el crédito hipotecario
El Infonavit ha identificado varios riesgos que podrían impactar negativamente el mercado de crédito hipotecario. La desaceleración en el mercado laboral, con un crecimiento moderado del empleo y de la masa salarial, podría reducir la demanda de financiamiento para la adquisición de vivienda. Además, a pesar de los recientes recortes en la tasa de referencia por parte del Banco de México, las tasas hipotecarias ofrecidas por la banca comercial han mostrado una rigidez limitada a la baja, lo que dificulta el acceso al crédito para ciertos segmentos de la población.
Disminución en la colocación de créditos hipotecarios
Durante el primer semestre del 2025, la colocación conjunta de Infonavit, Fovissste y la banca sumó 224,300 financiamientos por un total de 251,000 millones de pesos. Esto representa una contracción anual de 9% en número de préstamos y de 4.5% en monto, lo que indica una disminución en la capacidad del sistema para impulsar el acceso a la vivienda.
Necesidad de políticas de vivienda efectivas
BBVA Research enfatiza la necesidad de asegurar que el financiamiento hipotecario crezca de manera sostenible, aunque no se espera un crecimiento significativo este año. Además, consideran fundamental que las políticas de vivienda se traduzcan en una mayor y mejor oferta, especialmente orientada a los segmentos de menor ingreso. Si no se implementan estas políticas de manera efectiva, advierten que la asequibilidad seguirá deteriorándose y el objetivo de ampliar el acceso a la vivienda no rendirá resultados concretos. El sector enfrenta un desafío importante para garantizar que la vivienda sea accesible y asequible para todos los mexicanos.
Preguntas y Respuestas Clave
- ¿Cuál es el principal problema que enfrenta la industria de la construcción de vivienda en México? La industria se ha reducido casi a la mitad en los últimos diez años, con una disminución en la producción y el número de desarrolladores.
- ¿Por qué los precios de la vivienda han aumentado? Los precios de la vivienda han crecido a un ritmo superior al del salario promedio, erosionando la asequibilidad.
- ¿Qué factores ponen en riesgo el mercado de crédito hipotecario? La desaceleración del mercado laboral y la rigidez en las tasas hipotecarias.
- ¿Qué se necesita para mejorar el acceso a la vivienda? Políticas de vivienda que generen una mayor y mejor oferta, especialmente para los segmentos de menor ingreso.
