El sector inmobiliario industrial especializado en logística en México está experimentando un crecimiento significativo, impulsado directamente por el auge del comercio electrónico (e-commerce). Esta tendencia ha transformado el panorama de los bienes raíces industriales, desplazando a la manufactura como principal motor de demanda en parques industriales.
La Transformación del Mercado Inmobiliario
Tradicionalmente, la demanda de parques industriales se basaba en las necesidades de la industria manufacturera. Sin embargo, con el creciente número de consumidores que compran en línea, las empresas logísticas han asumido un papel fundamental. Según Luis Gutiérrez, exdirector general de Prologis, para el año 2025, las empresas logísticas representarán dos tercios de la demanda total de parques industriales en México. Esta proporción es un cambio drástico con respecto al pasado, donde la manufactura era el principal impulsor.
Gutiérrez explicó que la demanda logística es mayor debido al tamaño de la población mexicana. México solo representa el 15% de las ventas totales en línea a nivel de retail, comparado con un promedio del 30% en otros países. Esto implica que existe un largo recorrido por delante para el sector de e-commerce y, por ende, una mayor necesidad de infraestructura logística.
Esta transformación se ve reflejada en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, donde el portafolio de proyectos industriales en planeación supera los 2 millones de metros cuadrados. Esta región se mantiene como uno de los mercados logísticos más atractivos del país, gracias a factores como su alta densidad poblacional, una sólida demanda interna y una reserva territorial estratégica. Incluso frente a los desafíos globales, la ocupación de parques logísticos en esta región se mantiene robusta.
Inversión y Crecimiento de Desarrolladores
El aumento en las ventas en línea ha impulsado significativamente la demanda de espacios logísticos, lo que se traduce en un crecimiento anual del 20% para la desarrolladora de parques industriales logísticos Proximity Parks. Mario Berlanga, cofundador y director general de la empresa, destaca que su portafolio actual supera los 400,000 metros cuadrados y que el 96% de estos están ocupados. Entre sus principales inquilinos se encuentran Mercado Libre y FedEx, empresas que dependen fuertemente de una infraestructura logística eficiente.
A diferencia de la manufactura, que este año está sufriendo por los aranceles internacionales, los parques logísticos están siendo impulsados por el consumo interno y el crecimiento del e-commerce. Los problemas globales, como las fluctuaciones económicas y los desafíos comerciales, representan un reto para la industria en general. Sin embargo, el segmento de parques logísticos se mantiene fuerte gracias al aumento de las compras en línea.
Planificación para el Futuro
Para los próximos tres años, Proximity Parks planea invertir 6,000 millones de pesos en la adquisición y construcción de parques industriales logísticos en las ciudades de Ciudad de México, Monterrey, Nuevo León y Guadalajara, Jalisco. La empresa tiene previsto añadir seis nuevos proyectos que sumarán 120,000 metros cuadrados en 2025.
Berlanga enfatizó que se encuentran en un sector “muy defensivo” y prevén que continúe teniendo buenos años, independientemente de lo que suceda a nivel global. “Nuestros clientes siguen creciendo y necesitan estar cada vez más cerca del consumidor,” explicó, resaltando la importancia de una ubicación estratégica para facilitar las entregas y optimizar la cadena de suministro.
Preguntas y Respuestas Clave
- ¿Cuál es el principal motor de la demanda actual en el sector inmobiliario industrial? El auge del comercio electrónico (e-commerce) y el aumento de las compras en línea.
- ¿Qué porcentaje de la demanda total de parques industriales se espera que provenga de empresas logísticas en 2025? Se estima que representarán dos tercios (66.67%).
- ¿Qué ciudades se han identificado como prioridades para la inversión en nuevos parques logísticos? Ciudad de México, Monterrey, Nuevo León y Guadalajara, Jalisco.
- ¿Qué empresas son los principales inquilinos de parques logísticos en México? Mercado Libre y FedEx.
- ¿Por qué se considera que el sector de parques logísticos es “defensivo”? Debido a que la demanda de logística se mantiene fuerte incluso en tiempos de incertidumbre económica y desafíos comerciales.
