A pesar de las políticas comerciales implementadas por Estados Unidos y el aumento de los aranceles, el mercado de naves industriales en la Ciudad de México (CDMX) y sus alrededores continúa mostrando un fuerte crecimiento, impulsado principalmente por el auge del comercio electrónico y la expansión del sector logístico, junto con un aumento en el consumo interno.
Disponibilidad Crítica y Escasez de Terreno
En el primer trimestre del 2025, se ocuparon un impresionante 289,000 metros cuadrados (m2) de naves industriales en la Zona Metropolitana del Valle de México. Este nivel de ocupación ha dejado al sector con una disponibilidad extremadamente baja, apenas del 0.8%, uno de los niveles más bajos registrados en la historia reciente del mercado.
Alan Rodríguez, director comercial de Frel, destaca que la actividad en el arrendamiento de espacios industriales no se ha detenido. La situación actual presenta un desafío significativo, ya que “prácticamente no hay naves industriales (disponibles) en la región”.
Crecimiento Impulsado por el Comercio Electrónico y la Logística
El crecimiento exponencial del comercio electrónico (e-commerce) y la expansión del sector logístico han sido los principales motores de este crecimiento inmobiliario industrial en el Valle de México. Grandes empresas como MercadoLibre, Amazon, DHL, FedEx y Estafeta son actores clave en el mercado, manteniendo un papel fundamental en el arrendamiento de naves industriales.
Según Alejandro Delgado, director general de la consultora SiiLA, más del 60% de los 15 millones de m2 de naves industriales existentes en la región ya están ocupados por empresas pertenecientes a los sectores de bienes de consumo y transporte-logística. Esta concentración de demanda ofrece cierta resistencia al mercado ante factores externos como la incertidumbre económica en Estados Unidos o las amenazas de aranceles.
Aumento Exponencial de los Precios de Arrendamiento
La fuerte demanda de naves industriales en el Valle de México se enfrenta a un obstáculo importante: la escasez de terreno disponible para construir nuevos proyectos. Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno (Funo), señala que este factor ha provocado un aumento significativo en los precios de las naves industriales en los últimos años.
“Las tarifas actuales en el corredor del Área Metropolitana de la Ciudad de México oscilan entre los 9 y 10 dólares por m2 al mes, mientras que antes de la pandemia no superaban los cinco dólares”, afirma Robina. Este incremento refleja la presión del mercado y la limitada oferta de nuevos espacios.
La ubicación juega un papel crucial en la determinación de los precios. Según datos de SiiLA, por cada kilómetro que una bodega se aleja del epicentro urbano, el costo por m2 disminuye en promedio 0.2 por ciento. Esto significa que una nave ubicada a 60 kilómetros del centro puede ser hasta un 12% más barata que una a solo 5 kilómetros, evidenciando la fuerte valorización de los espacios industriales bien ubicados y con buena conectividad.
Priorización de la Conectividad y Ubicación
Las empresas están priorizando la conectividad y la cercanía con los centros de consumo, lo que ha provocado un aumento en los precios. El mercado busca activamente naves industriales que les permitan optimizar sus operaciones y asegurar una eficiente distribución de los productos.
Preguntas y Respuestas Clave
- ¿Cuál es la situación actual del mercado de naves industriales en la CDMX? El mercado presenta una disponibilidad extremadamente baja (0.8%) y precios en alza, impulsados por la fuerte demanda del comercio electrónico y el sector logístico.
- ¿Qué factores están impulsando el crecimiento del mercado? El auge del comercio electrónico y la expansión del sector logístico son los principales impulsores.
- ¿Cuál es el principal desafío que enfrenta el mercado? La escasez de terreno disponible para la construcción de nuevos proyectos.
- ¿Cómo afecta la ubicación al precio de las naves industriales? Cuanto más lejos está una nave del centro, mayor es el costo por metro cuadrado.
