La vivienda usada se ha consolidado como el principal motor del crédito hipotecario en México durante el 2025. Según cifras de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), este segmento concentró entre 63 y 64% de las operaciones, una participación significativamente mayor a la registrada en años previos, cuando los espacios nuevos mantenían el liderazgo. Este cambio representa una transformación importante en la dinámica del mercado inmobiliario mexicano.
Este dominio de la vivienda de segunda mano responde, en gran medida, a la limitada oferta de vivienda nueva. La construcción se ha desacelerado, el precio del suelo urbano ha aumentado considerablemente y los costos de construcción han incrementado. Todos estos factores han reducido el inventario disponible, especialmente en zonas urbanas consolidadas y con mayor demanda.
El análisis de la firma ALIGNMEX Real Estate Capital revela que esta preferencia no es un fenómeno aislado. Se debe a la combinación de la escasez de vivienda nueva y una creciente demanda por inmuebles con ubicaciones establecidas, precios más accesibles y disponibilidad inmediata. Los compradores mexicanos buscan opciones que se ajusten a sus necesidades actuales y a su presupuesto, y la vivienda usada ofrece precisamente estas características.
En comparación con la vivienda nueva, la vivienda usada ofrece ventajas operativas significativas. La ubicación suele ser más establecida, la disponibilidad es inmediata (no hay que esperar años por la construcción) y los precios, aunque han subido, suelen ser más accesibles que los de los nuevos desarrollos. Esto es especialmente relevante en un contexto económico donde la inflación y el aumento de precios impactan significativamente el poder adquisitivo.
Además del mayor peso en el mercado de crédito hipotecario, la vivienda usada ha mostrado una valorización sostenida. Entre enero y septiembre del 2024, su precio registró una apreciación cercana a 9% anual, de acuerdo con datos de la SHF. Esta tendencia sugiere una creciente confianza en el mercado inmobiliario de segunda mano y un potencial retorno de inversión para los compradores.
Este comportamiento ha contribuido a mantener la demanda activa, incluso en un entorno de tasas de interés elevadas. La competencia por el inventario disponible se ha intensificado, particularmente en segmentos medios del mercado, donde la demanda de vivienda usada es alta.
Certificación y Avalúos: Garantía en la Compra de Vivienda Usada
El análisis destaca que el crecimiento del mercado de vivienda usada ha ido acompañado de una mayor relevancia de los procesos de certificación y valuación. Para el otorgamiento de crédito, instituciones como el Infonavit requieren avalúos técnicos realizados por unidades registradas ante la SHF. Estos procesos buscan reducir riesgos legales y estructurales en las operaciones, al verificar el estado físico del inmueble y la situación documental antes de la formalización del crédito.
La certificación y el avalúo son cruciales para asegurar la transparencia y la seguridad en las transacciones de vivienda usada. Permiten a las instituciones financieras evaluar el riesgo asociado al crédito, protegiendo así sus inversiones y garantizando que los créditos se otorguen a propiedades sólidas y bien documentadas.
En un mercado con oferta limitada y mayor competencia por vivienda disponible, la renta ha comenzado a utilizarse como una etapa intermedia antes de la compra. Esta práctica permite a los hogares evaluar condiciones como ubicación, movilidad y entorno urbano, además de comparar alternativas de financiamiento sin asumir de inmediato un compromiso de largo plazo.
El uso de la renta como periodo de evaluación responde a un entorno donde la decisión de compra requiere mayor análisis, tanto por el nivel de precios como por las condiciones crediticias vigentes. Los compradores están más dispuestos a explorar opciones y comparar antes de tomar una decisión definitiva, lo que impulsa aún más la demanda de vivienda usada y la necesidad de procesos de evaluación rigurosos.
Preguntas y Respuestas Clave
- ¿Por qué la vivienda usada es ahora el principal motor del crédito hipotecario? La oferta limitada de vivienda nueva y la creciente demanda por inmuebles con ubicaciones establecidas, precios accesibles y disponibilidad inmediata han impulsado el mercado de segunda mano.
- ¿Qué significa la certificación y el avalúo en este contexto? Son procesos que verifican el estado físico del inmueble y la situación documental, reduciendo riesgos legales y estructurales para las instituciones financieras.
- ¿Por qué se está utilizando más la renta antes de comprar? Para evaluar mejor la ubicación, la movilidad y el entorno urbano, además de comparar opciones de financiamiento.
- ¿Cómo afecta la valorización de la vivienda usada? Contribuye a mantener la demanda activa y sugiere una creciente confianza en el mercado de segunda mano.
