Contexto del Mercado Industrial en México
El mercado inmobiliario industrial de México está experimentando un periodo de notable ajuste, con diferencias significativas en el comportamiento entre las distintas regiones del país. Según el Panorama Inmobiliario Industrial en México para el segundo trimestre de 2025, elaborado por Datoz, las zonas centro y norponiente han experimentado un excedente de oferta, mientras que el Bajío se ha convertido en la región con mayor absorción de espacios industriales disponibles. Estas variaciones reflejan ciclos económicos distintos y factores externos, como el contexto geopolítico y las políticas comerciales de Estados Unidos.
Análisis Regional Detallado
Región Centro (Ciudad de México, Estado de México, Hidalgo, Tlaxcala y Puebla)
La región centro, que abarca los mercados clave de Ciudad de México, Estado de México, Hidalgo, Tlaxcala y Puebla, cerró el segundo trimestre del año con un inventario total de 239 millones de pies cuadrados, sin cambios significativos en comparación con el primer trimestre. A pesar de esta estabilidad en el inventario total, la disponibilidad de espacios industriales aumentó un 14%, lo que equivale a 12 millones de pies cuadrados. Este incremento se tradujo en 2 millones de pies cuadrados de desocupaciones y subarrendamientos, un aumento del 130% con respecto al trimestre anterior. Este aumento de disponibilidad se atribuye a la incertidumbre económica y a una reevaluación por parte de las empresas en busca de opciones más eficientes.
Región Noreste (Nuevo Laredo, La Laguna, Saltillo, Monterrey, Reynosa y Matamoros)
La región noreste, que comprende los mercados de Nuevo Laredo, La Laguna, Saltillo, Monterrey, Reynosa y Matamoros, mantuvo un inventario industrial considerable de 355 millones de pies cuadrados al cierre del segundo trimestre. Si bien este inventario representa la mayor capacidad industrial del país, experimentó un ligero aumento trimestral del 1%. La disponibilidad de espacios se mantuvo alta, con 32 millones de pies cuadrados, principalmente en edificios especulativos. Las desocupaciones y subarrendamientos sumaron 2 millones de pies cuadrados, un aumento del 7% con respecto al trimestre anterior. Monterrey, dentro de esta región, continúa siendo el mercado dominante, representando un 75% de las transacciones industriales en los últimos 12 meses.
Región Bajío
El mercado del Bajío se destaca como el más activo en términos de absorción, con 1.6 millones de pies cuadrados comercializados durante el último año. Esta absorción bruta, que incluye todas las transacciones realizadas, fue un 12% menor en comparación con el primer trimestre, cuando se alcanzaron 1.9 millones de pies cuadrados. Las operaciones más relevantes incluyen las transacciones en Toluca Park 3 y Prologis Park Tres Ríos, con empresas como Itálica y Global Logistics firmes como inquilinos. Los inicios de construcción disminuyeron un 36%, con 900,000 pies cuadrados iniciados, todos ellos en proyectos especulativos con desarrollos notables en el submercado de Toluca.
Factores Clave y Tendencias
La disminución en los inicios de construcción, especialmente en la región Bajío, sugiere una cautela por parte de las empresas ante el entorno económico actual. Las operaciones como la planta de Volvo, que cerró, y ajustes en proyectos logísticos, incluyendo un centro de distribución de Mercado Libre de casi 1 millón de pies cuadrados, han impactado directamente en la demanda y la oferta de espacios industriales. La alta disponibilidad de espacios, impulsada por la especulación y la reevaluación estratégica, está generando oportunidades para las empresas que buscan optimizar sus costos de espacio y logística.
Preguntas y Respuestas Clave
- ¿Cuáles son las regiones con mayor actividad industrial?
- El mercado del Bajío se destaca como el más activo, seguido por Monterrey en la región noreste.
- ¿Por qué se observa una disminución en los inicios de construcción?
- La disminución se atribuye a la incertidumbre económica, el cierre de operaciones como la planta de Volvo y ajustes en proyectos logísticos.
- ¿Cuál es el inventario total de espacios industriales en la región centro?
- La región centro cerró el segundo trimestre con un inventario total de 239 millones de pies cuadrados.
- ¿Qué factores contribuyen al aumento de la disponibilidad de espacios?
- La especulación, la reevaluación estratégica y la incertidumbre económica han impulsado el aumento de la disponibilidad de espacios industriales.
